ここでは、安心のための「住まいのお金」5つのポイントについて、
お話させていただければと思います。
１．購入総額は「頭金と借入金」
家づくりのお金は頭金と借入金を合計したものです。
総額に占める自己資金の割合は20から30%が理想的です。
住宅ローンの多くが融資限度額を建築価格の80%としているところが多いからです。
また、工事代金以外にも税金、手数料、保証料、保険料などの諸費用がかかります。
資金計画のなかに必ず含めておくべきです。
頭金を増やすには、貯蓄をして預貯金を増やすか、親の援助などがあります。
頭金が多ければ、それだけ金利のかかるローンが減りますので、支払額も減ります。
返済負担が小さくなります。購入後の生活も楽になります。
もちろん、フルローンというかたちで、頭金なしで購入する方法もあります。
ただ、そのような場合は借入総額が大きくなる傾向にあり、住宅購入後の生活を圧迫する可能性がでてきます。
質の高い、いい住宅に住みながら、無理のない、安定した生活を送るためにも、十分な頭金を用意しておきたいところです。
「頭金（自己資金）＝貯金額 ＋ 親からの援助 － 手元に残すお金 － 購入時諸費用」
「ex. 貯金(450万円) ＋ 援助(250万円) － 手元に残すお金(150万円) － 購入時諸費用(100万円) ＝ 頭金(450万円)」
現在は国の政策として、親や祖父母などからの援助を支援しています。
具体的には贈与の非課税枠の特例、相続時精算課税制度があります※。
借入の場合は、借用書の作成などが必要です。
※贈与税の非課税枠の特例：
住宅購入の資金として親や祖父母から贈与を受けた場合、所得が2000万円以下などの要件を満たすと、1000万円まで非課税に。贈与税の基礎控除と合わせると、1110万円まで非課税。2012年12月31日まで。2013年は700万円まで、2014年は500万円までに縮小。
※相続時精算課税制度：
親からの贈与の場合、非課税枠2,500万円。贈与の額が非課税枠を超えた場合、一律20％の税率で課税。その贈与税は相続の際に贈与財産を相続財産に加算して計算された相続税額から控除されます。また贈与税額が相続税額を上回る場合には還付されます。(注)この規定の適用を受ける贈与者からの贈与については、110万円基礎控除をあわせて受けることはできません。
贈与税の非課税枠の特例と相続時精算課税制度を併用する場合→非課税枠（2,500万円＋1,000万円）を超える部分に対して一律20％
ただ、手持ちの自己資金をすべて家づくりの頭金にすべきではありません。
万一の病気やケガのリスクを回避するためのお金。
リストラや退職など予測できなかった事態があっても、数カ月は生活できるくらいのお金。
また、子供の入学・卒業や自動車の購入など、直近で大きな支払いがあるもののためのお金。
戦略的に運用していくなどのためのお金。
これらのお金を手元に残した上で、住宅の頭金にいくら回せるのかを計算します。
一部手元に残しておくとよいです。
また、工事代金以外にも税金、手数料、保証料、保険料などの諸費用（新築で物件の3から5%）がかかりますので、その分を差し引いて頭金にします。
「いくらまで借りられるの？」
住宅ローンをいくら借りられるかは「年収」「年齢」「返済期間」「返済負担率」「その他借入状況」「物件担保」などにより決定されます。
たとえば、借りる予定の住宅ローン以外に自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの借入があった場合、住宅ローンは追加での借入ですから、借入金額は下がります。また、再建築不可の物件や土地面積、マンションでの専有面積の小さい物件などの物件である場合、住宅ローンの利用ができない場合があります。
そして、借入金額を大きく左右するのが「返済負担率」です。
「返済負担率」とは、年収に占める借入金の年間合計返済額の割合です。
目安としては、税込み年収の25%前後といったところです。
フラット３５では年収400万円未満：30％以下／年収400万円以上：35％以下という基準を示しています。また、民間金融機関の場合、年収300万円未満：25％以下／年収500万円未満：30％以下／年収700万円未満：35％以下／年収700万円以上：40％以下というような基準になっていることが多いようです。
事例として、たとえば「会社員・年収700万円・借入期間35年・返済負担率35%」という条件で考えてみます。
「A銀行（審査基準金利 3.5%）⇒4,839万円」というようなかたちになります。
※毎月20万円返済・35年計算
もちろん、これは上限金額であり、適切な金額かどうかは別です。
また、金融機関によって判断が異なります。
そのため、金融機関によっては借入可能金額が異なってきます。
２．返済金額は今の家賃＋αが理想的
毎月の返済金額は「今の家賃＋α」が理想的です。
その範囲であれば、おおむね毎月無理なく返せる金額だからです。
今の生活スタイルを大きく変えることなく、返済できます。
「現在の家賃・駐車場代 ＋ 住宅購入のための積立 － 購入後の住宅諸費用 ＝ 毎月無理なく返せる金額」
一般的には返済額が収入の25%以下を目安にします。
ただし、マイカーローンなど、他のローン返済がある場合は、これらを含めた割合にすべきです。
また、ボーナス返済は会社の業績に影響を受け、変動することがありますから、なるべく避けたほうが無難です。
利用するとしても、あまり依存しないように返済額を抑えることが大切です。
購入後の住宅諸費用については、毎年かかる固定資産税、光熱費の増加分などです。
他には住宅ローン控除といったお金が戻ってくる制度もあります。
※借入金額については、配偶者や親の収入を合計した収入にすることで借入金額を増やせる可能性があります（収入合算）。
もし、現在、自動車を持っていて駐車場を借りている場合、新築一戸建てを買われる際には敷地内に駐車場をつくることができることが多いですので、その場合は駐車場代が浮きます。その分も返済金額に含めることもできます。
返済金額については、本質的にはライフプランの観点から導き出すべきです。
住宅購入だけでなく、出産、教育、進学、定年退職といったライフイベントがあります。
また、支出でも、住宅だけでなく、自動車、保険、教育費がかかります。
せっかく最高のマイホームを手に入れても、それ以外が不満足だと、本末転倒です。
ライフプランの観点からみて、人生でかかるお金は「住宅」「自動車」「保険」「教育」が大きい割合を占めています。
これらも合わせて計画することが大切です。
ライフプランから返済金額を導き出して、その金額の範囲内でわが家をお建てください。
厳しい経済環境ですから、無理のない範囲での住宅ローンをご検討されるのが大切です。
でんホームでは「お金の勉強会」として、ライフプランの観点から「お金のはなし」をしています。
たとえば、弊社の竹内正浩は福岡市内で小中高大とすべて国公立へ進学しました。
その竹内正浩には実際にどのくらいの教育費がかかったのか、実際の数字を算出しています。
その他、ライフプランから住宅のお金のはなしについて考える機会を無料（もしくは500円程度）で提供しております。
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勉強会などを通して、知識を得ることで、賢く節約することができます。
生活スタイルを変えることなく、貯蓄を増やすことができます。
貯蓄がある程度増えてきたら、資産運用するのもよいですが、繰上げ返済を実施して、早めに返済することをお勧めしています。
繰上げ返済を行うと、返済期間が短くするか、月々の返済額を減らすことができます。
早めに繰上げ返済をすると、総支払額を大きく減らすことができます。
ただし、金融機関によっては繰上げ返済に手数料を請求するところがあります。
どこから住宅ローンを融資してもらうかは返済プランを考えた上で選ぶことが大切です。
また、無理なく安心して返済していくのに大切なポイントとしては、「ボーナス返済に頼りすぎない」ということがあります。
ボーナスはその有無や支給金額が勤務先の業績によって、大きく左右されます。
住宅ローンを返済できなくなって破綻してしまう原因の多くは、リストラなどの失職や降格、転職、ボーナスが減ったり、なくなったりしたことによる収入減少です。
ボーナス返済で住宅ローンを支払うのではなく、あくまでボーナスは貯蓄や不測の支出、また、繰上げ返済の原資などに利用するようにします。
もうひとつ、住宅ローンと同時に出てくるもので、返済していく上で検討すべきポイントがあります。
それは「生命保険の見直し」です。
たいていの場合、住宅ローンを組むときにはローン残高相当額の団体信用生命保険に加入することになります。
※この団体信用生命保険（通称：団信）は民間ローンではほとんど加入が義務づけられています。住宅金融支援機構のフラット35であれば、任意となっています。
そのため、団体信用生命保険の保障額分を現在加入している生命保険から減らすこともできます。
その上で、解約した分のお金を返済に回すこともできます。
※団体信用生命保険：加入者が死亡または高度障害状態になられた場合、残りの住宅ローンが全額弁済される保険のこと。加入が義務の場合、任意の場合がある。
（固定資産税の計算：固定資産税額＝課税標準額×税率(1.4%)。都市計画税＝課税標準額×税率(0.3%)
住宅用地は、固定資産税・都市計画税が軽減される。固定資産税評価額は時価の0.7倍程度。
（土地）住宅用地の課税標準の特例：
小規模住宅用地：住宅１戸につき200ｍ2までの部分 （固定資産税の課税標準）評価額 × １／６ （都市計画税の課税標準）評価額 × １／３
一般の住宅用地：住宅１戸につき200ｍ2を超え、住宅の床面積の10倍までの部分 （固定資産税の課税標準）評価額 × １／３ （都市計画税の課税標準）評価額 × ２／３
（建物）
居住割合の要件：家屋の延床面積に対する居住部分の床面積の割合が2分の1以上であること。
床面積の要件：50平方メートル以上280平方メートル以下
要件を満たせば、新築後一定期間、固定資産税額が2分の1に減額。なお、都市計画税にはこの減額はありません。
一般の住宅：新築後3年度間 長期優良住宅：新築後5年度間
・住宅ローン控除：住宅ローンを利用して購入した場合、最大で年末のローン残高の1%が10年間、所得税・住民税から控除される制度。2012年入居の場合、ローン限度額3000万円、合計最高控除額が300万円。2013年はローン限度額2000万円、合計最高控除額は200万円に縮小。
住宅ローンは様々な金融機関が提供しています。
金利の優遇があるもの、保証料が要るもの、要らないもの、繰上げ返済の手数料が要るもの、要らないもの。
細かい違いですが、様々な種類があります。
「どれがベストな住宅ローンですか？」と聞かれても、正直返答に困ります。
予測できない金利動向の問題や支払いプラン、借主の状況によるからです。
ここでは、住宅ローンを選ぶ上で大事な判断になる4つのポイントについてお話します。
4つのポイントは、住宅ローンの選択肢について、金利タイプについて、支払い方法について、繰上げ返済についてです。
a) 住宅ローンの選択肢について
フラット35を提供する住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）を代表として、ローンの選択肢はいくつもあります。
ここでは代表的な選択肢を挙げます。
・住宅金融支援機構
・共済組合の融資（公務員の方）
・財形住宅融資
・社内融資
・銀行融資
・その他民間融資
実際に住宅ローンを選ぶ際には、これらの選択肢のなかで、自分のケースに合った選択肢をおおむねピックアップすることが大切です。選択肢を出した上で、自分に適切なものを選ぶことをお勧めします。
これらの住宅ローンの選択肢の違いは、金利の違い、保証料の有無、手数料の違いなどがあります。
それぞれ細かく違います。
実際に該当する金融機関などのホームページをご覧いただき、比較されることをお勧めします。
b) 金利タイプ
住宅ローンの金利には大きく3つのタイプがあります。
1)全期間固定型
金利が固定。返済額も固定（元利均等の場合）。
金利上昇リスクがないです。安定感とわかりやすさがあります。
2)固定期間選択型
5年、10年など一定期間の金利を固定。金利は低めです。
金利上昇リスクもあります。固定と変動の中間の位置づけです。
3)変動型
金利が変動。市場動向で支払い額が変わります。
ほかと比べて金利が低めです。金利が低いのがメリットですが、金利上昇リスクがあります。
金利上昇で支払い額が上がってしまうリスクがあります。
これらの金利タイプを選ぶ上では、どのような経済状況になるのかの予測が前提にあります。
金利上昇局面では「全期間固定型」が有利です。
金利上昇局面では、変動金利型は金利の上昇に比例して、返済額も増加します。
一方で、固定金利型は負担は変わりません。
反対に金利下降局面では「変動型」が有利です。
固定金利型は契約時に金利が固定します。
金利が下がった場合でも、高い金利のままです。
固定期間選択型はこれらの中間です。
ちなみに金利の見直しは4月と10月の年2回が一般的です。
金利が上昇するリスクと金利が上昇しないリスク
一般的に固定金利型のほうが金利が固定している分、金利が高いです。
反面、家計管理しやすく（支払い額も一定）、金利が上昇しても関係ありません。
変動金利型は金利が変動する分、金利が低いです。
金利が上昇しないのであれば、総支払い額は少ないです。
反面、金利が上昇すれば、支払い額も増え、変動するため家計管理が複雑。
面倒な側面、不安な側面は多いです。
c)支払い方法について
借入金の支払い方法は2つあります。
「元利均等返済」と「元金均等返済」です。
「元利均等返済」は毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から決められた期間の終了まで均等となるものです。
「元金均等返済」は毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となるものです。
わかりやすく言うと、「元利均等返済」は毎月の支払額が一定（均等）です。
「元金均等返済」は毎月の元金支払額が一定（均等）です。
ただ、そのため最初のうちの返済額は多いです。
一般的には「元利均等返済」が利用されています。
住宅ローンを扱う金融機関のなかには、「元金均等返済」を扱っていないところもあるので注意が必要です。
d)繰上げ返済について
「繰上げ返済」とは、決められた毎月返済額とは別に返済を行うことで、ローン残高を予定より早く減らしていくことです。
繰上げ返済には2種類あります。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。
「期間短縮型」は毎月返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるタイプです。
総返済額が効果的に減ります。
「返済額軽減型」は残りの返済期間は変わりませんが、毎月返済額が軽減されるタイプです。
総返済額は「期間短縮型」より減りませんが、毎月の返済額が減ります。
「住宅ローンって、結局どれを選べばいいの？」
結論としては、「あなたは、変動金利と固定金利のどちらがいいですか？」という質問の答えになります。
固定金利という答えであれば、「フラット３５」もしくは、ご希望される金融機関の全期間固定金利型の住宅ローン商品となります。
そこから、同じ「フラット３５」を取り扱っている金融機関をいくつかピックアップして、比較。
適切なところを選ぶという流れになります。
変動金利、もしくは固定期間選択型であれば、民間金融機関の住宅ローン商品となります。
ご希望される金融機関の候補をいくつか挙げられて、そこから比較。
適切なところを選ぶという流れになります。
でんホームとしましては、家計の見通し、返済計画を考える上で、支払い金額が確定して、わかりやすく、安心できるというメリットを重視しておりますので、金利の変動、市場の変動に左右されずに安心して生活できる全期間固定金利型住宅ローンをおすすめしています。
フラット35について
フラット３５とは、民間金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。
長期固定金利の住宅ローンなので、現在の低い金利のまま長期間（多くは35年間）、支払い終わるまで金利が変わりません。
そのため、住宅ローン契約後、資金の受け取り時に返済終了までの借入金利、返済金額が確定します。
そうすることで、支払いが終わるまで、支払い金額が一定になります。ですので、長期にわたるライフプラン、生活設計が立てやすくなります。
http://www.flat35.com/
この「フラット３５」の最大のメリットは「固定金利で、返済終了までの支払い金額が一定になる」という点です。
変動金利の場合、経済情勢や金利の変動によって、支払い金額が変化します。減る場合もあれば、増える場合もあります。
フラット３５の場合、この不確定要素をなくすことができます。
先々の家計の見通し、返済計画を考える上では、確定していることは大きなメリットです。
住宅を建てる場合には、国が定めた最低基準「建築基準法」に適合させる必要があります。
ただ、フラット３５を利用した住宅は、住宅金融支援機構において定められた独自の技術基準をベースに物件検査を受ける必要があります。
この技術基準に適合している必要があるので、一般的な住宅より性能の高い住宅になることになります。
注意しておきたいポイントとしては、フラット３５は保証料0円、繰上返済手数料0円となっています。
ただし、一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日、返済できる額は100万円からとなっています。
「10,000円貯まったら、こまめに繰り上げ返済」という機動的なアクションはとれません。
また、手続きする金融機関において、手数料として30-60万円が必要となります。
ただ、基本的にはどこの金融機関でも保証料などの名目でとられるものと同じようなかたちです。
もちろん、それが初回の契約時に必要な手数料か保証料かは違いますし、一括かそれとも返済の金利に負担されているのかは異なります。
ただ、総じて言えるのは、どちらにしろ負担しなければならないものであるということです。
また、他に注意しておきたいポイントとしては、フラット３５の資金を受け取るのは、住宅建設の場合、建物が完成した後になっています。
そのため、注文住宅を建設する場合、資金実行時期までに中間金などを支払う必要がでてきます（でんホームでもそうなっております）。
ですので、「つなぎ融資」が必要となってきます。
この「つなぎ融資」は金融機関にご相談されることとなります。
お申し込みの要件としては、以下のようになっています。
・お申し込み時の年齢が満70歳未満の方（親子リレー返済を利用される場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。）
・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
・年収に占めるすべてのお借り入れ（フラット３５を含む）の年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が、次の基準を満たしている方（収入を合算することもできます）
年収400万円未満：30％以下／年収400万円以上：35％以下
※ すべてのお借り入れとは、フラット３５のほか、フラット３５以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払いによる購入を含む）等のお借り入れをいいます。（収入合算者の分を含みます。）。
※お借り入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、お申し込みご本人が共有持分を持つこと等の要件があります。
より詳しい情報はフラット３５の公式ページをご覧ください。
フラット３５の公式ページ
４．住宅ローンを組むときに検討すべきポイント
住宅ローンを組むときに、検討すべきポイントをまとめました。
検討すべきポイントは下記の通りです。
・金利タイプは固定か、変動か。
・融資期間は何年にするか。
融資期間（支払い期間）が短いと支払う金利も少なくてすみます。その反面、毎月の返済額は大きくなります。
・完済時年齢は何歳か。
今、何歳で、完済時には何歳になっていますか？
・融資金額は何%にするか。80%、100%。
頭金が多いほど、支払う金利も、毎月の返済額も少なくてすみます。
・返済方法はどうするか。「元利均等返済」か「元金均等返済」か。
たいていの場合、「元利均等返済」ですし、繰上げ返済で同じ効果が得られますが、支払う金利をできるだけ減らしたい場合は「元金均等返済」という手段もあります。
・金利は何パーセントか。
同じ条件であれば、できるだけ金利が低いほうがよいです。
・保証料はどうか。不要か、全額前払いか、毎月の支払に組み込まれているか。
金利の条件も含めて、総合的に負担を判断すべきです。
・団体信用生命保険はどうか。義務か、任意か、金融機関が負担するか。
・火災保険は一括前払いか、年払いか。
・融資手数料はいくらか。一定額か、一定割合か。
保証料が無いかわりに、融資手数料が高いところもあります。
・繰上げ返済の最低額と手数料はいくらか。
いくらから繰上げ返済できるか。手数料はいくらか。たとえば、フラット３５なら100万円からの繰上げ返済です（繰上返済手数料は無料）。
・融資事務手数料の費用はいくらか。
・物件はきちんと住宅ローンが利用できるか。
再建築不可の物件や土地面積、マンションでの専有面積の小さい物件などの物件である場合、住宅ローンの利用ができない場合があります。
５．ずっと住み続けられる家を建てる
一生の買い物と思って建てた家が、たった10年足らずで朽ちたとしたら、大問題です。
実際にそういう事例がないわけではありません。
一番良いのは、住宅ローンを完済した後も、ずっと住み続けられる家を建てることです。
それには耐久性のある家づくりが大切です。
また、家族の成長や住まいかたの変化に対応できる設計をすることが大切です。
たとえば、子供部屋をつくらないこと。
子供が成長して、自分の部屋がほしいということになったら、簡易間仕切りをすることで子供の部屋にすることができます。
元々、きちんとした子供部屋をつくるよりも、費用も少ないです。
変化に柔軟に対応できます。
しっかりと耐久性ある家。
そして、変化に対応できる家。
ずっと住み続けられる家を建てることは結果、お金をかしこく使うことにつながります。
もし、「住まいのお金」について、もっと詳しくお知りになりたい場合は、無料建築士メール相談まで、お気軽にご相談ください。