リートとは不動産を主な運用対象とする投資信託のことです。
狭義では、日本の不動産を運用対象として、証券取引所に上場されている投資法人出資証券をJリートと呼びます。
投資家から集めた資金を複数の不動産に投資して、賃貸収入や売却収入を得て、投資家に分配・配当を行う金融商品。
特長：
１：賃貸不動産専門会社の出資証券ですが、株式ではありません。流通性は上場株式と同じ。リスクも同様。
２：投資信託制度に基づくため、法人税が回避され、会社の利益のほぼ100%が分配金として配当されます。
また、2013年末まで、個人が受け取る分配金には証券税制が適用され、源泉分離10%に軽減されます。
仕組み：
・投資法人はペーパーカンパニーで執行役員、監督役員以外に雇用者はいません。
・設立母体の子会社である資産運用会社が、投資法人から委託を受けて、資産運用・企画の運営を行います。
・投資法人の資産は資産保管会社に保管委託されるなど、親会社や運用会社の支配権が投資法人の資産に及ばないようになっています。このため、連鎖倒産することはありません。
・投資法人は賃貸資産の保有・運用をし、業務はすべて各種の専門会社に外部委託します。
投資家構成：
最大の投資主体は金融機関49.6%。
次に外国法人等で22.5%。
個人・その他が11.8%。
その他法人、事業会社が11.6%。
分配利回りについて：
投資口時価に対する分配利回りは金融危機で2009年ごろには8%まで急上昇。
2011年冬の時点では、6%近辺。
リスクについて：
・元本割れリスク：投資した元本は保証されない。取引価格は変動します。
・分配金変動リスク：不動産の賃料収入の変動に影響されるため、分配金が変動する。また、金利上昇に伴う借入金の支払利息の増加、物件の売却損などによっても変動します。加えて、投資口の希薄化（ダイリューション）により分配金、投資口価格の下落の可能性もあります。
・借り換えリスク（リファイナンスリスク）：投資法人の資金調達のうち、約半分は借入金によりまかなわれています。加えて、投資法人は返済財源をもちません。そのため、返済期限が到来した借入金等については、借り換えなどにより、資金を再調達する必要があります。その際、信用収縮時には、高い金利や借り換えできないリスクがあります。
・災害等リスク：東日本大震災のように、地震などの自然災害、環境変化などの予測不可能な事象による不動産の被害、賃料収入への影響で損失のリスクがあります。
・制度リスク：税制、建築法規制などの不動産にかかる法制度の変更により、影響を受ける可能性があります。
・導管性要件抵触・法人税課税リスク：
50%以上の投資口を買い占めた場合、同族会社と判定されます。そうすると、導管性要件を満たせず、法人税課税対象となり、その分だけ分配金が減少します。
